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广州商铺投资者转战二线城市
2012-12-04    

      赵先生(化名)是住宅的投资老手,随着“限购令”的出台“转攻”商业地产,但是由于资金实力较弱,一直没能在广州市区买到性价比较高的商铺。

  近期,他把眼光转向广佛路上的一手商铺:“在广州市区我只能买到‘格子铺’,在佛山可以买到的商铺空间大得多,发展潜力也不小。”

  不过,远离自己熟悉的领域而到陌生的片区投资商业地产,投入成本虽然较低,风险看起来却不小,而赵先生对此表示,自己的投资秘笈就是“紧跟知名大开发商的脚步”。

  佛山近期新推商铺本地买家仅四成

  据满堂红报告,最近几个月广州商铺市场出现分化,部分项目继续销售火爆,甚至清货,个别项目则处于“有货缺客”状态。反而是广州附近的几个二线城市的新推商场铺迎来了成交小高潮,其中外地买家比例大幅度增加。数据显示,佛山项目的本土买家仅近四成,中山市的项目由中山本地客户购买的比例仅7.1%。

  满堂红研究部高级经理周峰分析,非本市客户购买本地商铺的现象已成功从一线城市向二线城市“传递”,外地投资客判断商铺的投资价值着重在售价和未来市政规划所形成的升值空间方面,而对其所处城市的等级不算特别关注;二线城市的项目价格只要能比同省份一线城市的项目售价有竞争力,便可形成吸引外来资金的元素之一。

  以佛山为例,满堂红代理的项目中,外地客户和本地客户比例各占50%,外地买家主要来自珠海、中山、深圳、广州等,广州买家的比例为20%左右。这些广州买家购买的商铺主要集中在广佛路。“广州买家购买的商铺总额多为60万~70万元。”满堂红佛山分公司市场部经理陈祖锐发现,广州买家对小商铺感兴趣,而中山、东莞、珠海的买家不乏购买300万~600万元的大商铺,尤其对一楼街铺感兴趣。

  陈祖锐形容广州投资者的投资手法:“客户都是投资的‘老手’,他们不会一次性把全部资金扔进去,而是小投入并往返操作。他们既关注广州本土,又关注外地,很少第一次看市场就下手,而是会反复了解。所以我们看到的广州客户都‘熟口熟面’。”

  投资者说:广州市中心商铺被炒多次 投资价值有限

  杨先生(化名)就是典型精打细算的广州买家。他曾经多次看过广州的几个一手商铺项目,均未下定决心,后来又到佛山看铺,几次后终于下定决心购买一个100万元左右的商铺。签约后,他通过其他途径了解到可能可以再争取较低的折扣,于是与经纪谈判,经纪表示无能为力。于是杨先生为了1万多元的折扣,放弃了这个商铺,表示宁愿下个项目再考虑购买。

  “这些投资者花很多的时间‘货比货’,对一分一毫和回报都考虑得很清楚。”陈祖锐说,毕竟市场上的货源很多,所以投资者的心态不是比较清楚时,资金就无法得到最优的处理。

  近期二线城市众多大型一线商场推出,项目的集中爆发引发了投资者的关注。“去年并没有这样的情况。”陈祖锐列举佛山近期在广佛路、盐步、禅桂中心市区都推出多个大型的商场,而且每个商场的经营理念各有不同,使有投资意向的投资者可以在其中选择到适合自己投资目的的商铺,“据统计,近期佛山一个月成交的商铺可以达数百套,光是我们代理的项目一个月就卖出数十套。”

  赵先生解释自己愿意转投二线城市商铺的原因:“这些商铺都是一手铺,产权明晰。我看多了广州市区中心的格子铺,不少被“以大间小”,转手又转手,经一手大业主炒作后价格远高于‘原始价格’。相比之下,我还是愿意买一手商铺。”特别是大型发展商也开始大规模“进驻”二线城市商业地产,成为小投资者的投资风向标。“很多广州商场的经营比较单一重复我想选择有独特定位的商场,目标明确,对于未来的经营也能提早打算。”因此赵先生选择了定位为儿童用品城的商铺。

  业内人士:

  投资外地商铺一定要到项目现场考察

  不过,投资商铺与投资住宅有所不同,风险系数也较高,这也是杨先生一直迟迟不能决断的原因之一。

  “在广州,很多投资者尚且只敢投资自己熟悉的板块的商铺,更何况还要跑到不熟悉的城市去投资,很多人都不敢为之。当然这从某种意义上来说,也是胆子比较大的投资者的先机。”赵先生如此说道。

  陈祖锐也客观评价了购买二线城市商铺的行为:“这些一手商铺的集中推出,只能说是带旺佛山的商铺成交情况,并未体现出商业整体情况的提升。现在只是卖的阶段,未到正式投入运营,估计起码要3年后正式开业,才有可能带动商业氛围的变化。”可以说,投资二线市场商铺也确实存在不可预估的风险。

  满堂红中山分公司项目推动主任黄瑜静认为,如果是投资商铺,投资者可以从纵向横向了解,“毕竟市场不乏知名发展商来开发、经营、招商,特别是一直没有做过商业的大型知名发展商开始建商业地产,对于投资者来说是信心的保证。买商铺就要买‘大招牌’。”目前,中山的商业地产买家多为本土买家和珠海、港澳买家,广州投资者多购买住宅或者高端写字楼,不过位于市区车站附近的服装市场近期也受到广州买家的关注。

  “中山的商铺在广州的宣传还不足,而住宅比较多知名发展商进驻,价格和广州比有很大差别,所以后者更为吸引。”不过,随着轻轨的开通和其他利好的实现,黄瑜静认为中山的商铺也具有吸引广州买家的“本钱”:“广州位置比较好的商铺均价至少都要几万元1平方米,而中山最贵最好的临街商铺价格不过10000多元一平方米。价格差距很大。”

  她认为,投资中心城区的商铺价值更高。她建议投资者除了看发展商的实力外,一定要到现场看项目所在的位置,考察周边发展的情况,了解清楚再入手。     广州日报

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